Kaufen oder Mieten? Der Vermögensvergleich für Ihre Zahlen
Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Finanzierungskonditionen sowie die vergleichbare Miete und Anlagerendite ein. Der Rechner vergleicht das Vermögen eines Käufers (Immobilienwert minus Restschuld) mit dem Vermögen eines Mieters, der Eigenkapital und monatliche Ersparnis stattdessen investiert.
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📈 Vermögensverlauf: Käufer vs. Mieter
Immobilienvermögen (abzüglich Restschuld) vs. Investmentportfolio des Mieters über die Zeit.
01Wie der Vergleich zwischen Kaufen und Mieten funktioniert
Ein reiner Vergleich der monatlichen Kosten greift zu kurz: Eine Kreditrate ist oft niedriger als eine vergleichbare Miete, dafür bindet der Kauf Eigenkapital, das sonst investiert werden könnte, und es fallen Kaufnebenkosten sowie Instandhaltungskosten an. Dieser Rechner nutzt deshalb die in der Finanzplanung übliche Opportunitätskosten-Methode: Der Mieter investiert das Eigenkapital, das er nicht als Anzahlung nutzt, sowie jeden Monat die Differenz zwischen Mietkosten und den (höheren oder niedrigeren) Kosten des Käufers. Am Ende werden zwei Vermögenswerte verglichen: das Immobilienvermögen des Käufers (Immobilienwert minus Restschuld) und das Investmentvermögen des Mieters.
02Kaufnebenkosten: der oft unterschätzte erste Nachteil
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Maklerprovision) liegen in Deutschland je nach Bundesland meist zwischen 8 und 12 % des Kaufpreises. Diese Kosten fließen nicht in den Immobilienwert ein und sind bei einem späteren Verkauf faktisch verloren – bei 450.000 € Kaufpreis und 10 % Nebenkosten sind das 45.000 €, die von Beginn an nicht mehr für die eigene Vermögensbildung zur Verfügung stehen.
03Die Tilgungsmechanik beim Annuitätendarlehen
Wichtig für die Einordnung: Dieser Rechner nimmt vereinfachend an, dass der Sollzins über die gesamte gewählte Laufzeit konstant bleibt. In der Praxis läuft die Zinsbindung meist nach 10, 15 oder 20 Jahren aus, danach muss zu dann aktuellen Marktkonditionen (die höher oder niedriger sein können) eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld vereinbart werden. Einen Überblick über aktuelle Konditionen verschiedener Anbieter finden Sie in unserem Baufinanzierungsvergleich.
04Welche Faktoren den Vergleich in welche Richtung kippen
| Faktor steigt | Wirkung auf Kaufen | Wirkung auf Mieten |
|---|---|---|
| Finanzierungszins | ungünstiger | relativ günstiger |
| Erwartete Wertsteigerung der Immobilie | günstiger | relativ ungünstiger |
| Anlagerendite am Kapitalmarkt | relativ ungünstiger | günstiger |
| Kaufnebenkosten | ungünstiger | relativ günstiger |
| Mietsteigerung | relativ günstiger | ungünstiger |
Testen Sie im Rechner oben gezielt einzelne Werte, um zu sehen, wie sensibel das Ergebnis auf Änderungen reagiert – gerade der Finanzierungszins und die angenommene Wertsteigerung haben oft einen überraschend großen Hebel.
05Weiterführende Rechner und Artikel
Häufige Fragen zum Kaufen-oder-Mieten-Rechner
Das hängt vom Zusammenspiel mehrerer Faktoren ab: je niedriger der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete, je niedriger der Finanzierungszins, je höher die erwartete Wertsteigerung und je länger der Betrachtungszeitraum, desto eher lohnt sich der Kauf. Es gibt keine pauschale Antwort – testen Sie Ihre eigenen Zahlen oben im Rechner.
In Deutschland meist zwischen 8 und 12 % des Kaufpreises, zusammengesetzt aus Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie ggf. Maklerprovision. Diese Kosten fließen nicht in den Immobilienwert ein.
Sie vergleicht nicht nur die reinen Wohnkosten, sondern auch, was mit dem Kapital alternativ passieren würde. Investiert der Mieter das nicht gebundene Eigenkapital sowie die monatliche Kostendifferenz am Kapitalmarkt, entsteht ein Vermögen, das dem Immobilienvermögen des Käufers gegenübergestellt werden kann.
Ja, wenn die Rendite der investierten Differenz und des Eigenkapitals höher ausfällt als die Wertsteigerung der Immobilie zuzüglich eingesparter Finanzierungskosten. Besonders bei hohen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete oder hohen Zinsen kann das Ergebnis zugunsten des Mietens ausfallen.