Ein Beispiel Hauskauf mit Nebenkosten zeigt schnell, warum der angebotene Kaufpreis allein keine verlässliche Finanzierungsgröße ist. Wer ein Haus für 350.000 Euro kauft, benötigt je nach Bundesland und Maklerbeteiligung oft 30.000 bis 50.000 Euro zusätzlich. Diese Summe muss in vielen Fällen aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Rechnen Sie deshalb nicht nur mit der Darlehensrate, sondern mit dem vollständigen Kapitalbedarf.
Beispiel Hauskauf mit Nebenkosten: 350.000 Euro Kaufpreis
Für eine realistische Rechnung nehmen wir ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro an. Der Kauf erfolgt über einen Makler. Die Käuferseite trägt einen Makleranteil von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Damit fallen 22.750 Euro an. Für Notar und Grundbuch sollten Käufer rund 2 Prozent des Kaufpreises einplanen, in diesem Beispiel also etwa 7.000 Euro. Der Makleranteil liegt bei 12.495 Euro.
Aus den einzelnen Positionen ergibt sich folgende Rechnung:
- Kaufpreis: 350.000 Euro
- Grunderwerbsteuer: 22.750 Euro
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 7.000 Euro
- Maklerkosten für die Käuferseite: 12.495 Euro
- Gesamtkapitalbedarf: 392.245 Euro
Die Kaufnebenkosten betragen damit 42.245 Euro. Bezogen auf den Kaufpreis sind das rund 12,1 Prozent. Ohne Makler läge der Gesamtbedarf bei etwa 379.750 Euro. Allein die Frage, ob eine Immobilie provisionsfrei angeboten wird, kann also mehr als 12.000 Euro Unterschied machen.
Welche Nebenkosten beim Hauskauf unvermeidbar sind
Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten gehören praktisch zu jedem Immobilienkauf. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland. Sie reicht derzeit von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Objekt für 350.000 Euro macht dieser Unterschied bis zu 10.500 Euro aus. Der Standort beeinflusst damit nicht nur Preise, sondern auch die Erwerbsnebenkosten.
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, beantragt notwendige Eintragungen und wickelt den Eigentumsübergang rechtlich ab. Grundbuchkosten entstehen etwa für die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls die Eintragung einer Grundschuld für die finanzierende Bank. Die genaue Rechnung hängt vom Einzelfall ab, mit rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises liegt man für die erste Planung meist richtig.
Maklerkosten sind dagegen nicht immer fällig. Bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen teilen Käufer und Verkäufer die Provision grundsätzlich, wenn beide Seiten den Makler beauftragt haben. Wie hoch der Käuferanteil ausfällt, steht im Maklervertrag und im Exposé. Prüfen Sie diese Angabe vor einer Besichtigung mit ernsthafter Kaufabsicht.
So viel Eigenkapital braucht die Finanzierung im Beispiel
Banken finanzieren Kaufnebenkosten häufig nicht oder nur zu schlechteren Konditionen mit. Der Grund: Steuern, Notarkosten und Provisionen erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Sie sind nach dem Kauf bezahlt, können bei einem späteren Verkauf aber nicht einfach wieder erlöst werden.
Im Rechenbeispiel wären daher mindestens 42.245 Euro Eigenkapital sinnvoll, um alle Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Noch besser ist zusätzliches Eigenkapital für einen Teil des Kaufpreises. Wer beispielsweise insgesamt 112.245 Euro einbringt, zahlt die Nebenkosten von 42.245 Euro und weitere 70.000 Euro auf den Kaufpreis. Der Kreditbedarf beträgt dann 280.000 Euro.
Das entspricht einer Beleihung von 80 Prozent des Kaufpreises. Für Banken ist das meist eine deutlich solidere Ausgangslage als eine Vollfinanzierung. Häufig verbessert sich dadurch auch der Sollzins. Wie stark, hängt von Einkommen, Laufzeit, Objektwert, Region und Bank ab. Ein direkter Angebotsvergleich zeigt, welche Konditionen bei Ihrer persönlichen Finanzierung möglich sind.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Sie kann für Haushalte mit sehr sicherem Einkommen und guter Bonität funktionieren. Sie bedeutet aber meist höhere Zinsen, eine längere Entschuldung und weniger Spielraum bei sinkenden Immobilienwerten. Besonders kritisch wird es, wenn zusätzlich Renovierungskosten finanziert werden müssen.
Kreditrate richtig einordnen
Nehmen wir für das Darlehen über 280.000 Euro einen Sollzins von 3,5 Prozent und eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent an. Zins und Tilgung ergeben zusammen 5,5 Prozent pro Jahr. Die monatliche Rate liegt damit bei rund 1.283 Euro.
Diese Rate ist aber nicht die gesamte monatliche Wohnbelastung. Eigentümer zahlen außerdem laufende Kosten wie Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Heizung, Strom und Instandhaltung. Bei einem Haus sollten Sie zusätzlich eine finanzielle Reserve für Reparaturen bilden. Dach, Heizung oder Fenster lassen sich nicht aufschieben, wenn ein Defekt auftritt.
Als grobe Orientierung können Eigentümer jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts für die Instandhaltung zurücklegen. Bei älteren oder sanierungsbedürftigen Häusern kann der Bedarf deutlich höher sein. Diese Rücklage gehört nicht in die Kalkulation der Kaufnebenkosten, ist für eine tragfähige Haushaltsrechnung aber genauso relevant.
Zusätzliche Kosten vor dem Notartermin prüfen
Neben den klassischen Nebenkosten gibt es Ausgaben, die vom Objekt und von der Finanzierung abhängen. Sie fallen nicht immer an, werden in der ersten Rechnung aber oft vergessen. Dazu zählen beispielsweise Kosten für ein Wertgutachten, eine Bereitstellungsprovision bei später Auszahlung des Darlehens, Umzug, Renovierung oder eine neue Küche.
Bei einem älteren Haus sind insbesondere energetische Maßnahmen ein wichtiger Prüfpunkt. Muss die Heizung ersetzt werden? Sind Fenster, Dämmung oder Elektrik noch zeitgemäß? Ein günstigerer Kaufpreis kann sinnvoll sein, wenn die Modernisierung sauber kalkuliert und finanziell abgesichert ist. Ohne Kostenvoranschläge bleibt der vermeintliche Preisvorteil jedoch unsicher.
Auch Hausgeld und Sonderumlagen sind bei Eigentumswohnungen relevant. Beim Kauf eines Hauses entfallen diese Posten meist, dafür tragen Sie Instandhaltung und Organisation vollständig selbst. Prüfen Sie bei jeder Immobilie Unterlagen, Energieausweis, Sanierungsstand und mögliche Belastungen im Grundbuch, bevor Sie die Finanzierung verbindlich planen.
Kaufpreis, Nebenkosten und Darlehen sauber trennen
Für eine schnelle erste Kalkulation hilft eine klare Aufteilung in drei Töpfe: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Reserve. Der Kaufpreis ist der Wert des Objekts. Die Erwerbsnebenkosten entstehen durch den Eigentumsübergang. Die Reserve schützt Sie vor Ausgaben, die kurz nach dem Einzug auftreten oder bereits absehbar sind.
Ein häufiger Fehler ist, das gesamte verfügbare Guthaben als Eigenkapital in den Kauf zu stecken. Dann reicht zwar die Finanzierung auf dem Papier, aber für Umzug, kleinere Reparaturen oder eine defekte Waschmaschine bleibt kein Puffer. Sinnvoll ist ein separates, kurzfristig verfügbares Polster, das nicht fest in die Finanzierung eingeplant wird.
Vergleichen Sie außerdem nicht nur den Zinssatz. Entscheidend sind unter anderem die monatliche Rate, die Zinsbindung, mögliche Sondertilgungen, die Tilgungsoptionen und die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung. Eine niedrige Anfangsrate kann attraktiv wirken, führt bei zu geringer Tilgung aber zu einer hohen Restschuld und zusätzlichem Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
So nutzen Sie das Beispiel für Ihre eigene Rechnung
Übertragen Sie das Rechenmodell auf Ihren Wunschort: Multiplizieren Sie den Kaufpreis mit dem Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands, rechnen Sie etwa 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch hinzu und ergänzen Sie den tatsächlichen Makleranteil. Danach addieren Sie geplante Renovierungen sowie eine Reserve. Das Ergebnis ist nicht der Preis im Exposé, sondern der Betrag, den Sie wirklich finanzieren oder aus eigenen Mitteln aufbringen müssen.
Mit diesen Zahlen können Sie einen Baufinanzierungsvergleich gezielt nutzen: Kaufpreis, Eigenkapital und gewünschte Darlehenssumme eingeben, Rate berechnen und passende Anbieter vergleichen. Je realistischer Ihre Nebenkosten und Rücklagen angesetzt sind, desto belastbarer ist die Entscheidung. Kaufen Sie erst dann mit gutem Gefühl, wenn auch nach Notartermin und Umzug noch finanzieller Spielraum bleibt.