Wer ein Haus für 400.000 Euro kauft, rechnet oft zuerst mit Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Die Grundbuchkosten beim Hauskauf werden dagegen leicht übersehen. Dabei kommen schnell mehrere tausend Euro zusammen, insbesondere wenn die Finanzierung über eine neue Grundschuld abgesichert wird.
Für Ihre Finanzierungsplanung sollten Sie die Gebühren nicht nur grob schätzen, sondern als festen Bestandteil der Kaufnebenkosten einplanen. So vermeiden Sie eine zu knapp kalkulierte Eigenkapitalquote und wissen frühzeitig, welche Summe zusätzlich zum Kaufpreis bereitstehen muss.
Was sind Grundbuchkosten beim Hauskauf?
Das Grundbuch ist das öffentliche Register für Grundstücke und Immobilien. Es dokumentiert, wem ein Haus oder Grundstück gehört, welche Rechte daran bestehen und ob Belastungen eingetragen sind. Dazu gehören beispielsweise Wegerechte, Wohnrechte, alte Grundschulden oder eine neue Grundschuld für die Bank.
Beim Eigentumswechsel entstehen Gebühren beim Grundbuchamt. Diese richten sich nicht frei nach Aufwand, sondern nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Entscheidend ist in der Regel der Kaufpreis beziehungsweise der Geschäftswert. Je höher der Kaufpreis, desto höher fallen die Gebühren aus.
Grundbuchkosten sind von den Notarkosten zu unterscheiden, auch wenn beides im Kaufprozess eng zusammenhängt. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die nötigen Eintragungen und überwacht die Abwicklung. Das Grundbuchamt nimmt die Eintragungen vor. Häufig erhalten Käufer die Kosten über getrennte Rechnungen oder zeitlich versetzt.
Wie hoch sind die Grundbuchkosten beim Hauskauf?
Als praxisnaher Richtwert gelten rund 0,5 Prozent des Kaufpreises für die reinen Grundbuchkosten. Der genaue Betrag hängt davon ab, welche Eintragungen erforderlich sind. Zusätzlich können Kosten für die Eintragung einer Grundschuld entstehen, wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die reinen Grundbuchgebühren daher oft grob bei etwa 2.000 Euro. Kommt eine neue Grundschuld für das Darlehen hinzu, erhöht sich der Betrag. Die konkrete Rechnung kann abweichen: Ausschlaggebend sind unter anderem die Höhe der Grundschuld, vorhandene Eintragungen und der Einzelfall beim Kauf.
Als Orientierung für den gesamten Bereich aus Notar und Grundbuch können Käufer meist etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises kalkulieren. Das ist nur ein Planwert, aber für die erste Finanzierungskalkulation sinnvoll. Die Grunderwerbsteuer und eine mögliche Maklerprovision kommen noch hinzu.
Diese Eintragungen verursachen typischerweise Gebühren
Zu den häufigsten Positionen gehört die Auflassungsvormerkung. Sie wird nach der Beurkundung im Grundbuch eingetragen und sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung. Der Verkäufer kann die Immobilie dadurch nicht einfach anderweitig verkaufen oder neu belasten.
Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Eigentumsumschreibung. Erst mit dieser Eintragung sind Sie rechtlich Eigentümer des Hauses. Vorhandene Belastungen, die laut Kaufvertrag gelöscht werden sollen, müssen ebenfalls aus dem Grundbuch entfernt werden. Auch dafür können Gebühren anfallen.
Finanzieren Sie den Kauf über ein Darlehen, verlangt die Bank üblicherweise eine Grundschuld als Sicherheit. Die Eintragung dieser Grundschuld ist ein zusätzlicher Kostenpunkt. Wichtig: Die Grundschuld entspricht nicht automatisch exakt Ihrer Darlehenssumme. Banken setzen sie teilweise höher an, etwa wegen Zinsen und möglicher Nebenleistungen.
Beispiel: Kosten bei einem Hauskauf für 400.000 Euro
Ein Beispiel zeigt, warum sich eine vollständige Rechnung lohnt. Bei einem Hauskauf für 400.000 Euro können rund 2.000 Euro für Eintragungen rund um Eigentumswechsel und Vormerkung anfallen. Für eine neue Grundschuld von beispielsweise 320.000 Euro kommen je nach Gestaltung weitere Gebühren hinzu.
Zusammen mit den Notarkosten liegt der Betrag für Notar und Grundbuch in vielen Fällen im Bereich von 6.000 bis 8.000 Euro. Eine verbindliche Summe lässt sich daraus nicht ableiten, denn jeder Kaufvertrag und jede Finanzierung hat Besonderheiten. Die Beispielrechnung hilft aber, die Größenordnung realistisch einzuplanen.
Für die Eigenkapitalplanung bedeutet das: Rechnen Sie Kaufnebenkosten nicht auf Kante. Wer nur den Kaufpreis finanziert, braucht trotzdem liquide Mittel für Steuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Manche Banken finanzieren einen Teil der Nebenkosten mit, oft jedoch zu schlechteren Konditionen oder bei höherem Beleihungsauslauf.
Wer zahlt die Gebühren für das Grundbuch?
Üblicherweise trägt der Käufer die Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung und die eigene Finanzierung. Das entspricht der gängigen Vertragsgestaltung, weil der Käufer Eigentümer werden möchte und die Grundschuld für sein Darlehen benötigt.
Die Kosten für die Löschung von Belastungen, die der Verkäufer übernehmen muss, liegen dagegen regelmäßig beim Verkäufer. Dazu kann etwa die Löschung einer alten Grundschuld gehören, wenn sie nicht vom Käufer übernommen werden soll. Im Kaufvertrag sollte klar geregelt sein, welche Lasten gelöscht werden und wer die Kosten trägt.
Abweichende Vereinbarungen sind grundsätzlich möglich. In einem umkämpften Immobilienmarkt ist der Spielraum oft klein. Bei längeren Vermarktungszeiten kann es sinnvoll sein, einzelne Kostenpunkte zu verhandeln. Verlassen Sie sich aber nicht auf mündliche Zusagen: Maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag.
Wann werden Grundbuchkosten fällig?
Die Kaufabwicklung läuft in mehreren Schritten. Nach der Beurkundung beantragt der Notar meist die Auflassungsvormerkung. Das Grundbuchamt stellt die Gebühren dafür in Rechnung. Nach Kaufpreiszahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und weiteren Voraussetzungen folgt die Eigentumsumschreibung.
Die Rechnung des Grundbuchamts kommt deshalb nicht zwingend gemeinsam mit der Notarrechnung. Je nach Bearbeitungszeit können zwischen Vertragsabschluss und einzelnen Rechnungen Wochen oder Monate liegen. Planen Sie ausreichend Liquidität ein und zahlen Sie fristgerecht. Offene Gebühren können die weitere Abwicklung verzögern.
Bei einer Finanzierung veranlasst der Notar häufig die Grundschuldbestellung schon vor der vollständigen Eigentumsumschreibung. Das ist normal: Die Bank benötigt ihre Sicherheit, bevor sie das Darlehen auszahlt. Die dadurch entstehenden Kosten fallen also oft relativ früh im Prozess an.
So halten Sie die Kosten im Blick
Die gesetzlichen Gebühren lassen sich beim selben Geschäftswert nicht einfach durch Preisvergleich senken. Notare und Grundbuchämter rechnen nach festen Vorgaben ab. Sparpotenzial liegt daher weniger im Gebührensatz als in einer sauberen Vorbereitung und einer passenden Finanzierung.
Prüfen Sie vor dem Kauf den aktuellen Grundbuchauszug. Darin sehen Sie Belastungen und Rechte, die den Wert oder die Nutzung des Hauses beeinflussen können. Ein Wegerecht kann sinnvoll und notwendig sein, ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Dienstbarkeit kann aber auch die Finanzierung und Kaufentscheidung verändern.
Vergleichen Sie außerdem Baufinanzierungen nicht nur über den Sollzins. Relevant sind Darlehenshöhe, Beleihungsauslauf, Sondertilgungen, bereitstellungszinsfreie Zeit und die Frage, ob die Bank eine neue Grundschuld verlangt. Wird eine bestehende, unbelastete Grundschuld übernommen oder abgetreten, können unter Umständen Kosten gespart werden. Ob das sinnvoll ist, hängt jedoch von der Bank, der Höhe der Grundschuld und dem Kaufvertrag ab.
Häufige Fehler bei der Kalkulation
Ein häufiger Fehler ist, nur mit den pauschal genannten 0,5 Prozent zu rechnen und die Grundschuld auszublenden. Wer ein Darlehen benötigt, sollte die Kosten der Grundschuldbestellung direkt mit einplanen.
Ebenso problematisch ist die Annahme, dass der Verkäufer alle Einträge automatisch löschen muss. Entscheidend ist, was im Vertrag vereinbart wurde und welche Rechte bestehen bleiben sollen. Lassen Sie sich unklare Belastungen vor der Unterschrift erklären.
Auch die zeitliche Planung zählt. Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchrechnungen werden nicht alle am selben Tag fällig. Eine Reserve auf dem Tagesgeldkonto verhindert, dass Sie für absehbare Nebenkosten kurzfristig teure Kredite aufnehmen müssen.
Ein Hauskauf ist finanziell tragfähig, wenn nicht nur die monatliche Rate passt. Planen Sie Grundbuchkosten, Notar, Steuer und eine Liquiditätsreserve von Beginn an ein. Dann können Sie Finanzierungen fundiert vergleichen und mit einem klaren Budget in die Vertragsphase gehen.